前几天，深圳楼市出了一件大事，我认为影响深远。很多人只看到了表面，并没有看到里子内核的新变量。
远郊光明的公明、坪山比较中心地段的沙湖附近，操盘手一口气，把工业用途的地块，包含少量商业用地，改成了34宗住宅地块， 并配建学校和一些商业等设施，总共差不多240+197=437万平米。
折算下来，占地面积相当于6120个标准足球场那么大。这就是自媒体口中以及不少人的眼中，天量的供应，看着都让人“目瞪口呆”，“瞠目结舌”。
不少人觉得以后的新房，供应量要白花花地往市场里灌水了。这样理解，也无可厚非。
这个时候，也有人跳出来说，这么多的地，拆起来要花很多时间吧，要建出新房子，也不是一时半会的事。所以，不要慌。 这话，说的也没错。
像南山科技园大冲华润城搞旧改拆迁，从规划到拆平，花了差不多13年；绿景白石洲，从启动研究到全面动工，花了16年。
这种大型城中村拆迁旧改，往往长达十几年的周期，也很正常。等大量供应，也要十几年后的事了。
但是我告诉你，像工业用地转住宅要拆，到建，正常来讲，预计会比城中村搞拆迁建设要快。 毕竟业主成分没这么杂。只是不知道里面利益统筹到什么程度，所以也会面临一定的“周期”不确定性。
这种“快”的好处在于，你就当操盘手提前做好了牌，以后的事情，就比较好谋划了。主要是这种牌打出来，没有城中村拆迁这种，那么难打。后面我会讲到
关于砸盘，我认为发生的难度比较大，我也不太担心操盘手，会一下子把新增供应，集中释放出来，也就是一年里把多个地块，一下子摆在台面上卖。
我认为，正常操作，可能会是在这个区域里，一年先放个一两块地，供应就完事了。
也就是，当我需要gdp的时候，就有了抓手，把少量的住宅地块，放出来就好了，不担心没开发商要。既能完成业绩，又能不出现砸盘的情况。这就是提前把“牌”，提前先做好的好处，先谋而后动。
比如前两年，前海核心的妈湾片区，调规出大概有十七八块，比较小的住宅地块。大家也觉得，砸盘要来了。但是截止到目前，妈湾片区也就新增供应了两个项目。
一个是湾启紫荆府，另一个是湾啟紫荆屿。并没有出现量大管饱的供应情况，而且项目的去化表现，也比较的健康。说明，操盘手越来越懂得供应节奏了。
当供地明显减少，同时又把这些地块，建成低密度、新国标的项目，跟周边次新、二手相比，拉开了产品力的档次，以后就会比较好卖。
比如，近日光明区公明中心地段，开盘日光的龙湖观萃这个新规住宅，容积率3.1，就是市场追捧的典型案例。
而像光明这次工业用地调规后，住宅用地的容积率低到不可思议的2.1到3.1。未来建出来的好房子，定价不离谱的话，预期也会比周边二手房好卖。
为什么好卖？
因为开发商拿的“白地”，或者工改住的用地，成本一般比城中村旧改拆迁的地，成本低不少，没有现金流无底洞的担忧。
所以，当成本较低，利润空间到位了，开发商也愿意花钱，把产品打磨好。产品打磨好了，价格不离谱，就会好卖，形成良性顺环。
而不是像以前，开发商还要搞配建，建保障房，建人才房，公租房，这些都是额外的成本。
而他们为了把这些“标配”成本抹平，把该挣的钱，赚回来，在住宅建设方面，就得把楼层，往天上建。 于是楼就建得又高又密， 总户数多，公摊面积又大，得房率就降下来了。
面对这种新房供应，以前大家没得选，也就将就着买，有条件的，无非就在矮子里挑个高的，也没啥好纠结的。
但是现在，新的变量出现了。新规住宅小区密度低，公摊少，得房率高，还全部都是纯住宅商品房，开发商把省下来的钱，也敢在用材用料上下血本，所以纯新规的住宅品质，一下子就跟旧规住宅拉开了差距。
如果定价不离谱，你选旧规的房子，还是新规的好房子?
所以，在这种新的供地模式、以及新规要求的趋势变化催生下，让开发商能以较低成本拿地，愿意花心思静下心来建好房子，因为不担心卖不掉；
同时，操盘手也得到了gdp，民生配套也搞好了（比如建更多的学校等）；
还有就是，购房者得到了更加舒服、更加有居住尊严和档次，有资产竞争力的房子。
这种供地模式的改变，确实可以做到一鱼三吃。
以前，行情好的时候，我们所谓的“打新”，是冲着看得见的价格倒挂，有巨额利润的预期，才去买新房，根本不管是不是超高层，高密度，有保障房人才房也无所谓。
现在的打新，不再是以价格倒挂为优先顺序，去打新。是以看得见的产品力优势倒挂，去打新。这是目前打新，最大的逻辑变化。
当然，现在的新国标，低密度的新房项目，也有一些做得名不副实，滥竽充数的案例，在这里我就不点名了。
在这样新趋势下，我认为，未来深圳楼市，可能会越来越分化。 有些房子，慢慢会变成“库存”。 有些房子，则会越来越像“稀缺品”。 表面看都是住宅，但背后的土地、产品、供给逻辑， 已经开始不一样了。
你现在去看房，其实能明显感觉到。 有的盘， 哪怕便宜， 大家还是犹豫。 有的盘， 哪怕总价高，还是有人反复看。
很多人现在最大的风险， 不是没买房， 而是还在用过去“普涨普跌”的经验， 去判断下一阶段的市场。 但接下来， 房子和房子之间， 差距可能会越来越大。
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